Opotřebení staveb je důležitým pojmem v oblasti oceňování věcí nemovitých. Opotřebení stavby úzce souvisí s předpokládanou životností konkrétního druhu stavby za předpokladu běžné údržby a předpokládanou životností jednotlivých konstrukcí a vybavení.

Ve všech oblastech lidského života se neustále řeší nějaké problémy. Jak uvádí zdroj pokud řešitel řeší určitý problém, vytváří množinu všeho podstatného, tedy všeho, co souvisí s daným problémem na příslušném objektu. Při vytváření všeho podstatného, tedy podstatných veličin týkajících se problému se zároveň vytváří veličiny nepodstatné, které pro řešení daného problému nejsou důležité. Jedná se o tzv. vytváření systému podstatných veličin, které vede k ulehčení řešení příslušného problému.

Opotřebení staveb je důležitým pojmem v oblasti oceňování věcí nemovitých, protože každá stavba jejím používáním a vlivem stárnutí časem degraduje a tato degradace neboli opotřebení se promítá do finálního stanovení hodnoty stavby a hraje tak důležitou roli ve výpočtu ocenění a to zejména nákladovým způsobem. Opotřebení stavby úzce souvisí s předpokládanou životností konkrétního druhu stavby za předpokladu běžné údržby a předpokládanou životností jednotlivých konstrukcí a vybavení.

Systém podstatných veličin

Přístup k vytváření SPV je podrobně analyzován ve zdroji [3], kde se uvádí tyto podstatné skutečnosti. Při řešení jakéhokoliv problému řešitel vytváří množinu všeho podstatného, co souvisí s řešením problému na příslušném objektu. Tato činnost je označována jako vytváření systému podstatných a problémově orientovaných veličin na objektu. Vytváření systému veličin na objektu je realizací vztahů mezi subjektem (řešitelem problému) a dvěma různými objekty, a to objektem, který je předmětem našeho zájmu, např. tím, že se na něm řeší problém a systémem, který je abstraktním objektem vytvořeným na objektu.

Systém podstatných veličin vytváří soustavu několika podmnožin, které lze považovat za dílčí systémy veličin:

Podmnožina S0 – obsahuje veličiny popisující prvky okolí objektu, tzv. environmentální veličiny.

Podmnožina S1 – veličiny komplexně popisují objekt, tj. strukturu objektu, rozmístění prvků objektu v prostoru a geometrii těchto prvků. Jsou to tzv. objektové veličiny.

Podmnožina S2 – její veličiny popisují podstatné vazby objektu s jeho okolím a na nich probíhající interakce, resp. vazby mezi jednotlivými podobjekty, na něž je objekt dekomponován. Popsat podstatné vazby vyžaduje vymezit i podstatné prvky okolí objektu. Jsou to tzv. vazbové veličiny.

Podmnožina S3 – patří do ní ty veličiny, které vyjadřují takovou aktivaci objektu z jeho okolí, která na objektu vyvolává procesy. Veličiny lze označit jako podněty či příčiny nebo také aktivační veličiny.

Podmnožina S4 – veličiny, které působí z okolí na objekt a ovlivňují na něm probíhající procesy, tzv. ovlivňující veličiny.

Podmnožina S5 – patří sem veličiny vyjadřující vlastnosti prvků struktury objektu (vlastnosti geometrické, strukturní, fyzikální, mechanické, technologické), na němž se řeší problém. Lze je označit jako strukturně-vlastnostní veličiny.

Podmnožina S6 – obsahuje veličiny popisující procesy probíhající na struktuře objektu, uvádějící objekt do různých stavů, odlišných od stavů počátečních. Lze je nazvat jako procesní veličiny a stavové veličiny. Oboje se obvykle dávají do jedné podmnožiny, protože je mezi nimi úzká souvislost – stavy jsou důsledky procesů.

Podmnožina S7 – patří sem veličiny vyjadřující projevy (chování) objektu, které odpovídají stavům, do nichž se objekt dostal tím, že na objektu proběhly určité procesy. Jedná se o tzv. projevové veličiny.

Podmnožina S8 – zahrnuje veličiny popisující důsledky projevů objektu na jeho okolí nebo na něho samého. Jsou to tzv. důsledkové veličiny.

Podstatnost veličiny ve vztahu ke správnosti a přesnosti výsledků řešení problému lze kvantifikovat mírou podstatnosti veličiny. S výběrem množiny podstatných veličin se současně vytváří i množina nepodstatných veličin, tedy těch, které zbyly z původní množiny všech veličin souvisejících s problémem. Která veličina je a která není podstatná, to záleží na prahové hodnotě podstatnosti, a ta zase souvisí s tím, na jaké úrovni přesnosti je žádoucí daný problém řešit. Prostředky k posouzení prahové hodnoty podstatnosti jsou experiment, simulační modelování a citlivostní analýza.

Opotřebení staveb

Opotřebení staveb obecně

Pojem opotřebení vyjadřuje skutečnost, že stavba vlivem stárnutí a vlivem používání postupně degraduje. Udává se v procentech hodnoty nové stavby. Stejný význam mají také termíny znehodnocení, amortizace, ve starší literatuře může být uvedeno pod pojmem sešlost stavby apod. 

Opotřebení staveb je nedílnou součástí oceňování staveb nákladovým způsobem. Při tomto způsobu oceňování se vychází mimo jiné z technického nebo, jak je v [6, § 5] nově uvedeno, morálního opotřebení stavby.

Technické opotřebení staveb

Technické opotřebení nastává důsledkem:

• užívání
• nedostatečné či chybějící údržbě konstrukcí a vybavení
• u stavebně technických prvků, kterým již uplynula doba životnosti, jedná se o tzv. prvky krátkodobé životnosti, u kterých se předpokládá, že budou vyměněny alespoň jednou za dobu životnosti stavby (např. okna).
• vad, které mají stavebně technický charakter.

Morální opotřebení staveb

Stavba, konstrukce či vybavení může být po technické stránce zcela funkční a v pořádku, ale zastarává a tím ztrácí svoji hodnotu a vzhledem ke stále postupujícímu technickému a technologickému vývoji a stále vyšším požadavkům na design již nemusí z tohoto hlediska vyhovovat.

Z hlediska morálního opotřebení je vhodné rozlišit dvě základní příčiny:

• funkční díl neodpovídá současným předpisovým požadavkům (tepelně technické vlastnosti, požární předpisy, hygienické předpisy apod.),
• funkční díl neodpovídá požadavkům současným na design nebo funkční standard.

Opotřebení staveb podle vyhlášky

Cena stavby se přiměřeně sníží o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další životnosti stavby nebo její části 

V oceňovací vyhlášce je uvedeno, že výpočet opotřebení se provede metodou lineární nebo analytickou.

Lineární metoda

Při použití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané životnosti. Roční opotřebení se vypočte dělením 100 % celkovou předpokládanou životností. Použije-li se pro výpočet opotřebení lineární metoda, opotřebení může činit nejvýše 85 %.

Tato metoda se použije pro výpočet opotřebení u staveb:

• inženýrských a speciálních pozemních,
• studní,
• venkovních úprav
• a hřbitovních staveb.

Analytická metoda

Tato metoda se k výpočtu opotřebení pomocí cenových podílů konstrukcí a vybavení na ceně stavby použije vždy v těchto případech:

• stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běžnou údržbu,
• stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu,
• výpočet opotřebení stavby lineární metodou nevýstižný nebo opotřebení je objektivně větší než 85 %,
• oceňována kulturní památka,
• provedena nástavba, přístavba, vestavba,
• je-li stavba poškozena vlivem živelní pohromy (zejména povodní nebo požárem).

Životnost staveb

Pro výpočet opotřebení staveb je nutné znát předpokládanou životnost jednotlivých druhů staveb a jednotlivých konstrukcí a vybavení.

"Životnost vyjadřuje schopnost objektu plnit požadované funkce do dosažení mezního stavu při stanoveném systému předpokládané údržby a oprav; číselně se vyjadřuje např. technickým životem s předepsanou pravděpodobností, středním technickým životem nebo střední dobou používání." 

Při oceňování věcí nemovitých se životností staveb rozumí časový úsek vyjádřený v letech, který uplyne od vzniku stavby (obvykle od doby užívání) do jejího zchátrání. Předpokládá se však, že na stavbě byla po celou dobu její životnosti prováděna běžná údržba.

Běžnou neboli preventivní údržbou rozumíme souhrn všech činností, konaných po dobu stanovenou technickými podmínkami za účelem udržení objektu v provozuschopném stavu. 

Z využitého zdroje vyplývá že je uvedena životnost jednotlivých druhů staveb s předpokladem řádné údržby. Životnost jednotlivých druhů staveb lze předpokládat díky znalostem konstrukcí a použitých materiálů.

Tab. 1 Předpokládaná životnost jednotlivých druhů staveb

Druh stavby specifikace Předpokládaná životnost v letech
Budovy, haly, rodinné domy, rekreační chalupy a rodinné domky zděné, betonové a ocelové svislé nosné konstrukce 100
ostatní druhy konstrukcí 80
Rekreační a zahrádkářské chaty zděné 80
dřevěné oboustranně opláštěné a montované 60
ostatní 50
Inženýrské a speciální pozemní stavby podle druhu konstrukce 50 až 100
Vedlejší stavby a garáže zděné 80
dřevěné oboustranně opláštěné a montované 60
ostatní 30 až 40
Studny kopané a vrtané s průměrem nad 150 mm 100
ostatní 50
Hřbitovní stavby 100 až 150

Zpracováno dle zdroje [5, příloha č. 21]

Ve výše uvedené tabulce je uvedena předpokládaná životnost (technická životnost) jednotlivých staveb podle typu konstrukce. Jedná se o životnost za podmínky běžné údržby. Je však běžné, že předpokládaná životnost určitého stavebního objektu mnohdy i několikanásobně překročí tuto tabulkovou životnost.

Ze stavebně technického hlediska životnost staveb nejvíce ovlivňují tyto podmínky:

• způsob založení stavby ve vztahu k daným základovým podmínkám,
• návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti,
• způsob a intenzita užívání stavby,
• provádění běžné (preventivní) údržby,
• provádění modernizací. [1]

4 Technické opotřebení staveb pomocí systému podstatných veličin

Obr. 1 Schéma systému podstatných veličin technického opotřebení staveb

4.1 Objekt

"Systémový objekt (soustava) – je reálný nebo abstraktní objekt, který vykazuje tyto základní vlastnosti: strukturovanost, vazby se svým okolím, vazby vnitřní a účelové chování." [3, str. 29]

V případě opotřebení staveb je zkoumaným objektem stavba, u které určujeme stupeň opotřebení a dobu dalšího trvání. Je charakterizován vlastnostmi a stavem struktury.

4.2 Aktivace

"Aktivace objektu – jednotlivá, na dané rozlišovací úrovni zjistitelná, interakce, která je orientovaná z okolí na objekt a která na něm nebo v něm vyvolává procesy." [3, str. 29]

Primárně objekt aktivuje člověk dobou a intenzitou užívání daného objektu, způsoby provádění údržby a oprav, prováděním stavebních úprav.

4.3 Ovlivnění

"Ovlivnění objektu – jednotlivá, na dané rozlišovací úrovni zjistitelná, interakce orientovaná na objekt z jeho okolí, která ovlivňuje procesy probíhající na objektu nebo v objektu. Patří sem např. vliv teploty, tlaku a vlhkosti okolí, dále korozívní prostředí, gravitační zrychlení atd." [3, str. 29]

Procesy chátrání, změny stavu ovlivňuje příroda tím, jak na objekt působí různými přírodními vlivy např. sedáním půdy, povětrnostními vlivy, změnami teplot, povodněmi, zemětřeseními apod.

4.4 Procesy a změny stavu

"Procesní část objektu je množina procesů probíhajících na strukturní části objektu. Procesy mohou být iniciovány přímou nebo zprostředkovanou aktivací subjektu na objekt." [3, str. 30]

Procesy jsou vyvolávány aktivacemi a ovlivněními, tedy člověkem a přírodou.

Člověk vyvolává aktivací procesy na objektu tím, že danou stavbu užívá, tedy např. stavba je užívána za účelem bydlení, vaření, hygieny apod. Příroda ovlivňuje procesy na objektu tím, že na objekt působí vnějšími vlivy okolí, mohou to být např. povětrnostní vlivy sedání půdy apod.

Kvůli všem těmto procesům dochází ke změnám stavu objektu.

"Stav objektu (soustavy, entity) je množina všech jeho vlastností a projevů, které na něm lze v daném čase rozpoznat." [3, str. 29]

Člověk aktivací působí na objekt a vyvolává na něm procesy, které vedou ke změně stavu objektu.

Příroda ovlivňuje objekt a vyvolává na něm procesy vedoucí ke změně stavu např. tím, že v případě povodní hladina podzemní vody stoupá, důsledkem toho se půda v podloží základů promočí a změkne. Tyto procesy způsobí sedání základů a potrhání zdí, tedy narušení statiky tzn., že dochází ke změně stavu objektu.

Stav objektu charakterizuje doba provozu, tedy stáří z hlediska užívání a působí na něj vlivy jako degradace materiálů, vznik vad a poruch, opotřebení, stárnutí materiálu, zvýšení intenzity provozu apod. V závislosti těchto vlivů se stav mění a lze jej posuzovat vizuálně, pokud jsou změny viditelné (např. popraskaná omítka) nebo pomocí různých diagnostik, pokud se jedná o změny skryté.

4.5 Struktura

"Strukturní část objektu je materiální podstata struktury objektu, na níž se realizují procesy a která v klidovém stavu vykazuje topologickou, tvarovou a hmotnostní stabilitu a stabilitu vlastností." [3, str. 30]

Struktura stavby je dána jednotlivými konstrukčními prvky, mezi nimi existují vazby a tyto prvky a vazby mají určité vlastnosti. Vlastnosti se mění v průběhu užívání stavby. Je tedy vhodné z hlediska posuzování užitečnosti rozlišovat:

• inherentní vlastnosti, tzn. vlastnosti vložené již při jejich návrhu a výrobě a
• vlastnosti provozní, které má stavba k datu posouzení.

Jednotlivé konstrukční prvky se dělí do dvou skupin, a to:

• prvky dlouhodobé životnosti, tedy základy, svislé nosné konstrukce, stropy, krovy a schodiště, u kterých se předpokládá, že po celou dobu trvání stavby nedojde k jejich výměně.
• prvky krátkodobé životnosti, mezi které patří např. okna, dveře, podlahy apod. U těchto se pak předpokládá alespoň jedna výměna za dobu životnosti stavby.

4.6 Metody výpočtu opotřebení staveb

Při oceňování věcí nemovitých, zejména při oceňování nákladovým způsobem, je opotřebení důležitou veličinou, která má vliv na výslednou hodnotu stavby. Existuje několik metod pro výpočet opotřebení.

Pro výpočet míry opotřebení jsou v současné době ve znalecké praxi používány:

1. metody, u kterých se opotřebení počítá pro stavbu jako celek a
2. metody, které počítají opotřebení pomocí váženého průměru jednotlivých stavebně technických prvků, příkladem je tzv. analytická metoda použitá v cenovém předpisu.

U první skupiny se jedná o následující metody, viz např. zdroj [1]:

• Lineární metoda
  Tato metoda předpokládá, že opotřebení roste přímo úměrně s časem od nuly od nové stavby a u stavby zcela zchátralé do 100 %. Procento ročního opotřebení (Pr) představuje obrácenou hodnotu životnosti.
• Metoda Kusýn-Röttingerova
  U stavby do stáří 1/10 předpokládané životnosti tato metoda předpokládá poloviční znehodnocení než u metody lineární. Po dosažení této hodnoty je pak roční opotřebení mírně větší než u lineární metody, aby se nakonec dosáhlo 100 %.
• Rossova metoda
  Metoda uvažuje opět opotřebení zpočátku nižší, v dalším průběhu stáří stavby se postupně zvyšuje. Celková životnost se rozděluje na pět stejných období po 20 % životnosti. Během prvního období je nárůst A na 3/25 (nárůst A resp. pokles TH o 12 %), během druhého o 4/25 (16 %), třetího o 5/25 (20 %), čtvrtého o 6/25 (24 %) a pátého období 7/25 (28 %). Výsledné opotřebení je na konci prvního období 3/25 (12 %), druhého 7/25 (28 %), na konci třetího 12/25 (48 %), čtvrtého 18/25 (72 %) a na konci pátého 25/25 (100 %). Mezi jednotlivými rozhraními je průběh lineární.
• Metoda kvadratická (Eytelweinova, Starkova)
  Průběh opotřebení je zde vyjádřen kvadratickou funkcí s tím, že z počátku je opotřebení velmi nízké, v konečné fázi pak stoupá velmi strmě.
• Metoda semikvadratická (Ungerova, Abelesova)
  Tato metoda opotřebení vyjadřuje jako průměr mezi metodou lineární a metodou kvadratickou.
• Metoda logaritmická
  Metoda vychází z pravidel složitého úrokování. V současné době se běžně nepoužívá.

U druhé skupiny se jedná o tzv. analytické metody. Analytické metody využívají možnosti výpočtu opotřebení jako váženého průměru opotřebení jednotlivých stavebně technických prvků (konstrukcí a vybavení), v obdobné situaci jako je tomu u výpočtu hodnoty rozestavěných staveb. Cenové podíly konstrukcí jsou zpravidla vahou. Analytické metody umožňují provést výpočet opotřebení jednotlivých částí stavby v závislosti na jejich stáří a předpokládané životnosti. Opotřebení je počítáno lineární metodou samostatně pro každou část s odlišným technickým stavem. Pokud nelze zjistit stáří stavby nebo jejich částí, je potřebný odborný odhad znalce, případně se odhadne opotřebení jednotlivých stavebně technických prvků.

• Kasova analytická metoda
  Kasa doporučuje oceňovat stavby po generální opravě, rekonstrukci a modernizaci tak, že prvky, kterých se opravy nedotkly, mají původní opotřebení. U nových prvků dlouhodobé životnosti určuje jejich procentuální podíl z hodnoty stavby, opotřebení počítá stejným procentem, ale od doby, kdy byly provedeny úpravy. U prvků krátkodobé životnosti pak počítá rovněž od doby, kdy byly zabudovány do stavby, ale i s dvojnásobným procentem opotřebení.
  
• Analytická metoda dle vyhlášky
  Dle zdroje [5, příloha 21] výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení cenových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v tabulkách 1 až 6 přílohy. Předpokládaná životnost těchto konstrukcí a vybavení je uvedena v tabulce č. 7 přílohy této vyhlášky. Opotřebení stavby se v procentech vypočte podle vzorce:

  kde je

  n… počet položek konstrukcí a vybavení ve stavbě se vyskytujících,Ai… cenové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení uvedené v tabulkách č. 1 až 6 upravené podle skutečně, zjištěného stavu v návaznosti na výpočet koeficientu vybavení K4; součet cenových podílů se i po těchto úpravách rovná 1,000Bi… skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení,Ci… předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení uvedená v tabulce č. 7, případně stanovená s ohledem na skutečný stavebně technický stav konstrukce, přičemž platí vztah Bi ≤ Ci (v případě ukončení technické životnosti některé konstrukce a vybavení se předpokládaná životnost rovná jejímu skutečnému stáří).
  

Z výše uvedeného přehledu metod pro výpočet opotřebení stavby vyplývá, že do vztahu vstupují pouze dvě základní veličiny, a to doba provozu, tedy stáří, a životnost.

4.7 Stáří a životnost z pohledu systému podstatných veličin

Stáří se označuje S a jednotkou jsou roky.

"Za stáří stavby považujeme počet let, který uplynul od roku, v němž nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas nebo započalo užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu, do roku, ke kterému se ocenění provádí. V případech, kdy došlo k užívání stavby dříve, počítá se její stáří od roku, v němž se prokazatelně započalo s užíváním stavby. Nelze-li stáří stavby takto zjistit, počítá se od roku zjištěného z jiného dokladu, a není-li k dispozici ani ten, určí se odhadem." [5, příloha 21]

Z hlediska přístupu k vytváření systému podstatných veličin lze stáří považovat za aktivační veličinu, neboť popisuje dobu užívání. S ohledem na způsob stanovení však nezohledňuje další typy aktivací jako je intenzita provozu, způsob provádění údržby a oprav, působení okolí na objekt apod. Tím, že typů aktivací je mnohem více, ale do výpočtu opotřebení vstupuje pouze jedna a to doba provozu – stáří vyjádřené v rocích, je vliv těchto dalších aktivací potřebné zohlednit jiným způsobem. Počet let je přímo dán rozdílem dat, kdy je objekt uveden do provozu a datem posouzení a tím neumožňuje zohlednit různé způsoby aktivací, případně ovlivnění.

Životnost má označení Z a udává se v rocích. V prvé řadě popisuje vlastnosti struktury, ale nevyjadřuje pouze inherentní vlastnosti jednotlivých prvků, ale musí zohlednit i konkrétní stav objektu z hlediska doby dalšího užívání. Tím je nutné ji považovat i za veličinu stavovou.

Pro zohlednění konkrétního stavu objektu, posouzení vlivu údržby a oprav u metod výpočtu opotřebení pro stavbu jako celek existují tyto možnosti:

• Volba amortizační stupnice, která nám s ohledem na dané stáří objektu stanoví stav úměrný době užívání.
• Je-li objekt v lepším nebo horším stavu, než by odpovídalo dané době provozu, znalec toto může zohlednit jen úpravou doby dalšího užívání.

Jinou možností je použití podrobných analytických metod.

5 Závěr

Opotřebení staveb je v oceňování věcí nemovitých důležitou veličinou a to zejména při oceňování nákladovým způsobem. Pro výpočet míry opotřebení existuje řada metod. Do výpočtu však vstupují pouze dvě základní veličiny a to stáří a životnost.

Veličina stáří popisuje dobu užívání a kromě doby provozu neumožňuje zohlednit další aktivace významně ovlivňující stav objektu, jako je např. intenzita provozu, způsob provádění údržby a oprav, působení okolí na objekt apod.

Další veličinou je životnost. Technická životnost se odvíjí v prvé řadě od vlastnosti struktury. Dle struktury systému podstatných veličin se tak jedná o veličinu strukturně-vlastnostní. Při aplikaci metod výpočtu opotřebení pro stavbu jako celek je však nutno tuto chápat i jako veličinu stavovou, kdy se skutečný stav objektu zohlední úpravou doby dalšího trvání stavby. Rozdíly ve stavu objektu způsobené rozdíly intenzity provozu, ve způsobu provádění údržby a oprav, existujících vad na objektu apod. lze rovněž zohlednit použitím vhodných amortizačních stupnic, příp. použít podrobnější metody analytické.

Při aplikaci metod výpočtu opotřebení pro stavbu jako celek je tak potřebné vycházet z vhodně zvolené amortizační křivky a vhodným způsobem volit uvažovanou dobu dalšího trvání objektu.