Plánujete prodat nemovitost? Budete mít 5 let odpovědnost za skryté vady

Prodáváte dům nebo byt? Pak byste měli vzít v potaz, že díky občanskému zákoníku mohou noví majitelé uplatnit reklamaci až do 5 let od zakoupení vaší nemovitosti, pokud se objeví skryté vady. Co to znamená a co z toho pro vás jako pro prodávajícího vyplývá?

Za nemovitost ručíte až 5 let po prodeji

Ochrana práv občanů, kteří zakoupili nemovitost se skrytými vadami, vzrostla v roce 2014, kdy byl přijat nový občanský zákoník. Zvýšila se tak doba, po kterou nový majitel domu či bytu v osobním vlastnictví (ne v družstevním) může reklamovat skrytou vadu.

V praxi to znamená, že pokud noví majitelé objeví v nemovitosti problém typu skryté vady a vy nebudete mít čím dokázat, že tento problém se v době prodeje u nemovitosti nevyskytoval, mohou po vás ze zákona požadovat:

- slevu z kupní ceny nemovitosti,

- zaplatit odstranění vad a provedení oprav.

V závažných případech (např. narušená statika) mohou poškození majitelé odstoupit od kupní smlouvy a žádat vrácení peněz.

Co je skrytá vada

Skrytá vada je stav neodpovídající běžnému opotřebení bytu či domu a jeho stáří. Může se projevit až několik let po uskutečnění koupě, na rozdíl od zjevných vad, které jsou zjistitelné většinou už při prohlídce nemovitosti, nebo krátce po podepsání kupní smlouvy a předání. Při prodeji nemovitosti o skryté vadě nemusíte vědět vy jako prodávající, a tím pádem o ní neví ani kupující.

Jaké skryté vady mohou nastat

Skryté vady se mohou projevit několik měsíců až let po uskutečnění koupě. Často k tomu přispívá nekvalitní vyhotovení stavby. Často odhalení problému dopomohou dlouhodobé vlivy počasí – třeba sníh a déšť. Za skrytou vadu se může považovat například:

- problémy statického původu,

- vlhkost a s ní spojená plíseň,

- nedostatečně vyztužené zdivo,

- špatně provedená hydroizolace a parotěsná izolace,

- zatékající střecha i jiné části domu,

- netěsnící kanalizace (a následný zápach),

- skupiny a praskliny ve zdivu a související zvýšený únik tepla.

Jak předcházet problémům

Pokud si před uskutečněním prodeje necháte pro vaši nemovitost udělat odbornou technickou inspekci, budete mít jistotu, že vás v budoucnu nečeká nemilé překvapení. Oproti drahé náhradě škody se cena takového dokladu o technickém stavu pohybuje kolem 20 000 korun.

Mít takový doklad se vyplatí i v případě, že jste vy sami s prodávanou nemovitostí neměli žádný problém. Ten ale může nastat bez vašeho přičinění i vědomí. I když mnoho zájemců o nároku na reklamaci neví a během koupě nevyžadují provedení technické prohlídky, v případě problémů v zakoupené nemovitosti si o jejím stavu nechají vypracovat odborný posudek. Následná částka ke sjednání nápravy s bývalým majitelem bytu či domu se většinou pohybuje v pěti až šestimístných sumách a občas překročí milion korun.

Nepleťte si odpovědnost se zárukou

Zatímco pětiletá odpovědnost za skryté vady je automatická, záruka musí být sjednána mezi prodávajícím a kupujícím, jinak na její pozdější uplatnění nemá kupující nárok.

Myslíte, že vás se to netýká? Pozor na to

Evidujeme velké množství případů, kdy majitel svou nemovitost prodá sám bez zastoupení specialistou na realitní zprostředkování, s vidinou, že ušetří. Našel si sympatického kupce a vše proběhlo v pořádku. Spokojený prodávající následně častokrát veškeré peníze využije na nákup nové nemovitosti.

Existují společnosti, které procházejí informace z katastru nemovitostí a systematicky vyhledávají informace o změnách vlastníka u konkrétních nemovitostí. Novým majitelům poté zdarma nabízí zastoupení při vymáhání velkých částek právě za skryté vady. Majitelé dostávají nabídku, že mohou získat výraznou slevu z kupní ceny, nebo peníze zpět. Čím dražší nemovitost, tím větší sumy se v dopisech od zmíněných společností vyskytují.